Das Doppelhaus

Die Achse bestimmt alles Weitere

Ein Doppelhaus besteht aus zwei Wohneinheiten, die entlang einer gemeinsamen Wand aneinandergebaut sind. Jede Hälfte hat einen eigenen Eingang, einen eigenen Garten und in aller Regel eine eigene Hausnummer. Von außen wirkt der Baukörper wie ein einziges Haus - rechtlich und technisch sind es zwei, die sich an genau einer Stelle berühren.

Diese Berührung ist der Punkt, an dem sich das Doppelhaus vom freistehenden Einfamilienhaus unterscheidet, und sie erzeugt drei Entscheidungen, die vor dem Baubeginn fallen müssen. Wer sie einmal getroffen hat, korrigiert sie später nur mit erheblichem Aufwand oder gar nicht mehr.

Erstens: Wem gehört was

Bei der Realteilung wird das Grundstück vermessen und in zwei eigene Einlagen geteilt. Jede Partei bekommt einen eigenen Grundbuchsauszug und kann ihre Hälfte unabhängig verkaufen oder belasten. Gemeinsam genutzte Teile - Zufahrt, Leitungen, oft die Trennwand selbst - werden über Dienstbarkeiten abgesichert, die ins Grundbuch eingetragen werden. Vom Auftrag an den Vermesser bis zur Eintragung vergehen üblicherweise drei bis neun Monate.

Die Alternative ist Wohnungseigentum: Die Liegenschaft bleibt ungeteilt, ein Sachverständiger ermittelt in einem Nutzwertgutachten die Anteile, und jede Partei erhält das ausschließliche Nutzungsrecht an ihrer Einheit. Das setzt voraus, dass beide Hälften baulich abgeschlossen und getrennt nutzbar sind und über eigene Zugänge verfügen. Die Anteile müssen dabei nicht 50 zu 50 lauten - Unterschiede bei Fläche, Lage oder Ausstattung dürfen einfließen, brauchen aber eine sachliche Begründung.

Bleibt es beim schlichten Miteigentum ohne Wohnungseigentum, gehört beiden Parteien alles gemeinsam nach ideellen Anteilen. Das ist die einfachste und billigste Variante beim Ankauf - und die konfliktanfälligste, sobald einer verkaufen, umbauen oder eine Hypothek aufnehmen will.

Zweitens: Wie die Wand gebaut wird

Liegt die Trennwand auf einer Grundstücksgrenze, verlangt OIB-Richtlinie 2 dort eine brandabschnittsbildende Wand. Wie lange sie standhalten muss, hängt an der Gebäudeklasse: In Gebäudeklasse 1 genügt REI 60 beziehungsweise EI 60, in Gebäudeklasse 2 sind es REI 90 beziehungsweise EI 90. Die zusätzliche Anforderung nichtbrennbarer Baustoffe der Euroklasse A2 greift erst ab Gebäudeklasse 3 - für das übliche zweigeschoßige Doppelhaus also nicht. Das regelt ausschließlich den Brandfall.

Für den Alltag zählt etwas anderes: der Schall. Eine einschalige Trennwand erfüllt die Brandschutzanforderung, überträgt aber Körperschall - Schritte im Obergeschoss, zufallende Türen, Installationsgeräusche. In der Praxis werden deshalb zwei getrennte Wandschalen mit durchgehender Trennfuge errichtet, die von der Bodenplatte bis über die Dachhaut reicht. Wird diese Fuge an einer einzigen Stelle überbrückt, etwa durch eine durchlaufende Estrichschicht oder ein gemeinsames Fundament, ist die Entkopplung wirkungslos.

Drittens: Mit wem gebaut wird

Beim freistehenden Haus sind Terminverzug oder Finanzierungsprobleme ein eigenes Problem. Beim Doppelhaus sind sie ein gemeinsames. Zwei Bauwerber, die ein Gebäude gleichzeitig errichten, teilen sich Baustelleneinrichtung, Kran, Gerüst und Rohbautermine. Springt eine Partei ab, steht die andere mit einer offenen Trennwand da.

Vor dem ersten Spatenstich gehört deshalb schriftlich geregelt, wie die Kosten geteilt werden, in welchem Standard die gemeinsamen Bauteile ausgeführt werden und wer für spätere Sanierungen am Dach zuständig ist.

Was sich 2026 geändert hat

Die befristete Befreiung von der Grundbuch-Eintragungsgebühr und der Pfandrechtsgebühr für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes ist mit 30. Juni 2026 ausgelaufen und wurde nicht verlängert. Sie hatte für Eintragungsgesuche ab 1. Juli 2024 gegolten und Bemessungsgrundlagen bis 500.000 Euro je Person erfasst. Für Kaufverträge, die jetzt abgeschlossen werden, fallen die 1,1 Prozent Eintragungsgebühr und gegebenenfalls 1,2 Prozent Pfandrechtsgebühr wieder in voller Höhe an. Wer mit älteren Kostenaufstellungen rechnet, unterschätzt die Nebenkosten damit um bis zu 2,3 Prozent der Bemessungsgrundlage.

Bei den Baupreisen hat sich die Lage beruhigt. Der Baupreisindex für Hoch- und Tiefbau lag im ersten Quartal 2026 bei 101,7 Punkten und damit 2,2 Prozent über dem Vorjahresquartal - ein Zuwachs im Bereich der allgemeinen Teuerung, nach den Sprüngen der Jahre davor.